住宅ローンの総支払額を数百万円単位で減らす繰上返済の注意点

住宅ローンを早く返済する上で非常に有効な繰上返済。上手に使えば総支払額を数百万円減らすことも不可能ではありませんが、繰上返済にも色々と注意点があります。

繰上返済で総支払額がいくら減るのか？

実際にシミュレーションしてみましょう。借入額が3000万円、返済期間が30年、元利均等返済、金利は2.0％と仮定します。この条件で繰上返済を一度もせずに返済を終えた場合、総返済額は約3992万円となります。一方、借り入れから10年後に500万円を繰り上げ返済した場合、総支払額は約3786万円となります。つまり、繰上返済をするだけで、総支払額が約206万円も少なくなるのです。

毎月の返済は通常、その金額の内一部が利息に、残りが元本に充てられます。つまり、毎月の支払いを続けていくだけでは元本がなかなか減っていかないのです。一方、繰上返済に充てた分はすべてが元本に当てられるため、元本を効率的に減らすことができます。元本が減ればそれだけ利息も減るので、総支払額が大きく減る、というわけです。

2種類ある繰上返済

繰上返済には、元本が減ったぶんローンの返済期間を短縮させる（毎月の返済額は変わらない）「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす（返済期間は変わらない）「返済額軽減型」があります。

どちらも一長一短ですが、総返済額を大きく減らしたい場合、繰上返済を行ってもなお手元資金に余裕がある場合は期間短縮型を、現在の返済額が大きいと感じている場合、将来収入が減る可能性がある場合は返済額軽減方を選ぶといいでしょう。

繰上返済では資金繰りに注意

繰上返済はこのように総支払額を大きく減らす効果が有りますが、一方で手元の資金が減ってしまうというデメリットもあります。手元の資金が減ってしまえば、それだけ不測の事態に対応できなくなってしまいます。繰上返済をしてしまったばかりに子供の教育費が用意できず、住宅ローンよりも高金利な教育ローンを借りる羽目になった、というのでは本末転倒です。

繰上返済をする際には、必ず資金繰りを考える必要があります。特に期間短縮形は総支払額を大きく減らすことができる反面、一時的に資金繰りを大きく悪化させる効果もあります。繰上返済は生活資金ではなく、余剰資金で行うようにしましょう。

金利が高い場合は借り換えのほうが効果的

現在組んでいる住宅ローンの金利が高いと感じている場合は、住宅ローンの借り換えをした方がいいでしょう。住宅ローンの借り換えは、場合によっては繰上返済以上に総支払額を減らすことも可能です。

例えば、現在の残債が2000万円、返済期間が20年、金利が2.0％のローンを、返済期間20年、金利1.0％のローンに借り換えた場合、返済総額は約2428万円から2207万円になります。金利が1.0％安い住宅ローンに切り替えるだけで、約221万円も総支払額が減るのです。住宅ローンの借り換えには費用がかかりますが、その費用の合計は約60～70万円ぐらいなので、それを差し引いても150万円以上総支払額が減ります。

持ち出しになる資金は費用の60万円～70万円だけなので、繰上返済と比べると手元の資金の減り具合が少なく、したがって資金繰りにもあまり悪影響が出ないのもウレシイところです。住宅ローンを高いところで借りてしまっている場合は、借り換えを優先して考えたほうがいいかもしれません。