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不動産投資と聞くと、どんなイメージを持たれるでしょうか?私は「お金を持っている人が踏み込める投資」だと思っておりました。しかし、今では「なるべく若いうちから興味を持って、良い物件があったら他の投資に優先して所有するべきだ」と考えております。20代サラリーマンでありながら、新築区分所有マンションの一室を購入し、現在賃貸経営しております私がタイトルのような考え方をしている理由について、この記事でご説明できればと存じます。

不動産投資のイメージについて

不動産投資へのイメージを考えると「アパートを一棟まるごと購入・建設して、入居者から家賃を毎月もらっている」「ミドルリスク・ミドルリターンと聞くが、金額が大きすぎて怖い」「人口減少社会で不動産を持つなんて危なすぎるから、J-REITで十分だ」などなど、漠然としたイメージを持たれた方から、多少検討したうえで断念した方まで様々であるかと思います。

確かに金額が大きいぶん、失敗した時のリスクも大きいので、決断には慎重さが必要です。しかしそれは、どの投資でも同じはずです。金額が小さいから気楽にできる、というスタンスで投資をしている方は、元本を大きく増やすチャンスを逃しているのかもしれません。不動産賃貸は、一度進んでしまえば、全く手がかからず、いつの間にか口座に家賃収入が入っているだけの状態になります。しかもこのお金は毎月分配型投資信託のような性質のお金ではなく、自分の所有する資産に対して、お客様が価値を感じて支払っているお金です。これは他の投資商品と比べて、大きな特徴です。

「実態がある投資商品」なので安心感を覚えるのは私だけではないはずです。読者様の中にも、賃貸に住まわれたご経験がある方が多いと思います。立場が違うだけで、きわめて一般的な庶民的な投資商品であるとも考えられませんでしょうか??

不動産投資の金額的なハードルについて

どんなに不動産投資が「実態のある・身近な投資商品」だとしても、実際に足を踏み入れるにはハードルが高すぎるよという声もあるかと思います。しかし毎月お給料という形で収入のある方であれば、誰でも始められるのが不動産投資です。

私は購入当時、自分のお金は諸費用のみ70万円をかき集めて、物件費用はすべてローンで支払いました。株投資をするのだって、本気で分散投資をしようと思えば100万円なんてあっという間に購入してしまいますから、手持ち金のハードルについてはそこまで高くないことが分るかと思います。そしてローンの支払いが当然発生してきますが、当然のことながらローン支払い金額よりも家賃収入が大きくなる物件を選びますので、ローンを支払っている感覚はありません。※空室リスクについては後述致します。

不動産投資の物件選定のハードルについて

ローンが組めて初期費用が用意できたとしても、資産価値のある不動産を購入できるか不安だし、業者に騙されてしまうのではないかというハードルが次に出てきます。ひとつ申し上げておきたいのは、「確かに購入者のことをろくに考えていない不動産業者はいる」ということです。

入居者の入りにくい立地に豪華なマンションを建設し、無理のある家賃設定で表面利回りが高いように見せかけ、多少強引な営業で契約するような業者です。しかし、資産価値のある商品かどうかを見極めるのは自分自身、投資するかどうか決断するのは自分自身であることは、ほかのどの投資商品でも同じはずです。株投資でも、銘柄選定は自分次第であり、雑誌にのっているおすすめ銘柄はおすすめされた時点で自然な状態ではなくなり、もはや買い時ではないといったケースがほとんどだと思います。

要するに、購入不動産を見る目が養われれば、それでOKということです。そしてそれは誰でも身に着けることができます。株価の妥当性を検討する方がよっぽどファイナンスの知識が必要で難しいです。(将来の様相利益を現在価値に割り戻す・・・?難しい。。。)

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なぜ若いうちに不動産投資をするべきなのか?

私が若いうちに不動産投資をするべきだと考える理由は「ローン承認がおりやすく、マイホーム購入までに安定させられること」「レバレッジを利用して資産拡大を狙えること」です。投資用ローンでも、住宅ローンでも、「完済時に80歳未満」という条件がある銀行がほとんどです。

つまり35年の長期ローンを組めるのは45歳までです。多くの人は60歳前後で定年退職があると思いますので、銀行はそれ以降の収入についても心配します。その点、若い20代で離職率の低い勤め先だと判断されれば、定年前の完済が見込めますし、銀行としても将来性に賭けてローン審査をしてくれます。
そして2点目のレバレッジについてですが、これは一つ目の不動産投資がうまく回り始めると、数十年でローン完済が待っています。つまり、完全に自分の所有不動産となり、毎月の賃料収入はすべて自分の口座に入ってきます。

すると2件目の投資の元手にすることができますし、その賃料収入は当然銀行も年収の中にカウントしてくれるので、より資産価値の高い投資にもチャレンジできるようになるのです。これが投資のスタートが60歳になってしまうと、どちらかというと相続税対策です。不動産投資は将来にわたり長く続けることで、よりその安定収入が意味を持ってきます。

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まとめ

この記事では、不動産投資は決して富裕層が行うハードルの高い投資ではないということを述べてきました。そして若いうちから賃料収入を得ていると、さらに将来の収入拡大につなげられるので、是非検討していただきたいです。私はまだまだマンション一部屋ですが、時期を見ながら2部屋目の検討をしていく予定です。最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。何かの参考になれば幸いです。

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