不動産投資で失敗しないための運用方法とその心得

不動産投資で成功を収めるための一番の近道は、成功者のやり方を参考にすること。つまりモノマネです。特に経験の浅いビギナー投資家の方などは、そういった実践のある投資家さんからそのスキルや知識を学ぶ事は非常に大切なのです。そこで以下より実際に不動産投資の実例をご紹介して、不動産投資で失敗しないためのコツを学んでいこうと思います。

成否の違いってなんだろう？成功例と失敗の実例

成功例

Aさんは大手電子機器メーカーの下請け会社に勤める普通のサラリーマン。平均年収は500万円位で標準的といったところ。

Aさんは元々不動産投資に興味を持っていたが、子供が手を離れた事で少し家計にも余裕が生まれたのでこれを機に投資を初めてみる事にしたが、やるからには目標をということで、取り敢えず老後の生活資金の足しにと月40万円程度の収入をと思い、中古マンションを一棟購入して家賃収入を得ようと考えた。

物件は銀行の融資を受けて一括購入が出来ればと思っていたが、まずは物件を見つけない事には話にならないので物件探しを始めた。

物件は築年数20年のワンルームマンションか、築年数5年の2DKのどちらにしようか迷ったものの、貯金と融資を合わせて一括購入出来る物件が前者しか無かったため、築年数20年のワンルームマンションを購入する事にした。購入しマンションの利回り率は10％程度。空き室が出てしまうリスクを考えて利回り率を8％にまで下げて貸し出した。

結果は月の家賃収入はちょうど目標金額の40万円で、維持費や税金などを含めるとそれをやや下回る金額となってしまったが、初めてにしては上出来だと本人はそれで満足している。

失敗例

地方で飲食店を経営しているBさん。経営は上手くいっており、1店舗のみの経営で利益は年600万円くらい。しかしもっと稼ぎたいとは思っていた。

不動産投資を始めるきっかけは「いい物件があるよ」と知り合いにすすめられたから。手数料を取られたくなかったので仲介業者には依頼せず、不動産権利者と直接取り引きをする事にした。

購入したのはファミリータイプの新築マンションで立地も良く、価格は1億円。ちょっと購入は難しいかと思ったが、色々な銀行を回って何とか7,000万円まで融資を取り付ける事が出来、晴れて購入する事が出来たが、取り敢えず家賃収入で利益を回収して、ある程度回収出来たら売却しようと考えていた。

しかし期待どおりには行かず、入居者を募っても半分程度しか埋まらなかった。とは言え利益としてはトントンといったところなので、将来的に入居者が増える事に期待して暫くはマンションの家賃運用を続けていく事にした。

それから数年経ったが、一向に入居者は増えて行かなかった。仕方ないので売却をしようと考えたが、これも思ったような金額が付かず、結局数千万円のローンが残るだけとなってしまった。

実例から見た不動産投資で成功する秘訣とは

…という訳で、実際にあった事例を少しだけ分かり易くアレンジしてご紹介しました。成功例はこうして見ると目標金額にギリギリ届いていない訳ですから、完璧に製品してないじゃないかと思われるかもしれませんが、これで良いのです。利回りが小さくてもトータルでプラスになれば十分成功と言えるのです。

不動産投資をするにあたり、最も重要となる事は「リスクを避ける事」。余計な欲を出して失敗し、大きな損失を被る事を一番に回避すべきです。

投資に失敗したBさんを見てみると、リスクの高い事ばかりしていますよね。初めての投資なのに、いきなり借りる融資額も大きいですし、信頼出来る仲介業者探しも怠っていますし…。更に細かい事を言えば、経験も無いのにファミリータイプのマンションに手を出すというのも良くありません。高齢化や単身者の増加傾向などの要因により、ファミリータイプの需要は減少している地域が多い上、部屋の広さが倍だからといってワンルームマンションの倍の家賃が取れる訳でも無いわけです。

しかも、新築でマンションを購入すると、購入した時点が不動産価値のピークで、後はどんどん下がるだけ。よほどの付加価値がつかない限りは高く売却出来る筈がありません。Bさんのこのやり方は全く先を予想しようともしていない、ただただリスクを高めているだけの意味のない不動産運用なのです。

Aさんの場合を見ても、臆病と言えるくらいに徹底的にリスクを避けていますよね。無理した金額の投資も欲張って利益を求める姿勢も見られません。これこそが不動産投資で失敗しないための鉄則なのです。

Aさんは「年金の足しに」という理由で不動産投資を始めていますが、案外不動産投資で成功例が多いのがこの「年金対策の為の不動産投資」で、これは毎月それなりに安定した収入を得るためにこぢんまりと運用を行っている事にその要因があるのです。

投資の規模が小さければそれに伴うリスクは小さくなりますし、大規模な投資では失敗した時の損失額も大きくなるのは道理です。そして損失が大きければ大きい程、その損失を取り戻す労力は莫大なものになって行き、反対に損失を補填出来る可能性は低くなって行きます。

勿論、投資資金が潤沢であれば損失の許容範囲も広がるでしょうし、失敗を回避出来るスキルや知識があれば何の問題もありません。しかし誰もがそういった恵まれた才気や環境を持つ投資家ばかりでは無いのです。

不動産投資のリスクヘッジ

これから不動産投資を始めようと考えておられる方、または不動産投資で思うような成功を収める事が出来ないという方は、まずは自分の行っている投資方法に関するリスクをきちんと把握しておく事、そして出来るだけリスクを避ける事。

こうしたリスクに備える構えの事を「リスクヘッジ」と呼びます。この言葉は、投資は勿論、あらゆる業界で重要な原理・原則なのですが、悲しい事に目先の利益に対する欲に取り憑かれ、熱くなって冷静さを失ってしまうと見失いがちになってしまいます。

そういった時こそ周りを良く見渡して、不動産投資で成功している先輩投資家の事を観察してみましょう。必ず何か学ぶべきものがあるはずです。