マンションやアパートの不動産投資は一棟買いと区分所有どっちがお得？

アパートやマンションは一棟まるごと買うこともできますが、一部の部屋だけを購入することもできます。その場合、残りの部屋は他の投資家が買うことになります。前者を一棟買い、後者を区分所有と言います。どちらにもそれぞれメリットとデメリットがあり、両者をよく比較することが大切です。

初期費用に関しては区分所有が有利

初期費用を安く抑えたいのならば、当然区分所有が有利です。アパートやマンションの規模や立地買にもよりますが、区分所有用の物件には500万円以下のものも多く、自己資金だけでも十分に取り組むことが可能です。一方、一棟買い用の物件は殆どが2000万円以上で、5000万円以上のものも少なくありません。これだけの資金を自前で用意することは不可能でしょうから、借り入れを起こすことになりますが、それには当然リスクが伴います。

初期費用を安く抑えたい、ローンを少なくしたいのならば、区分所有がおすすめです。

ローンを組むなら一棟物件のほうが有利

逆にローンを組むことが前提ならば、一棟物件のほうが有利になりやすいです。土地付きのマンションやアパートなどは金融機関に評価されやすいぶん、高額なローンが組みやすいのです。物件がいいものである場合、100％のフルローンを組めることもあります。一方、区分所有の場合は権利が限定的なため評価がつきづらく、そのため意外と多くの自己資金が必要になることもあります。

一棟買いは空室リスクを軽減しやすい

一棟買いの場合は仮に空室ができたとしても大して痛手にはなりませんが、区分所有の場合は大きな痛手になります。例えば、1棟25部屋のマンションで1室空室ができても収入は4％しか減りませんが、区分所有で2室しか持ってない場合、1室空室ができると収入は50％も減ってしまいます。もちろん、区分所有物件をたくさん持てばリスクヘッジにはなるのですが、その分管理が大変になります。

一棟買いは修繕計画を立てやすい

一棟買い物件の場合その建物と土地がまるまる自分のものになりますから、修繕や建て替えの時期などは自分で決めることができます。一方、区分所有の場合はマンションの共用部分や全体の修繕や建て替えは自分以外のオーナーと競技した上で決めなければならないため、どうしても時間がかかります。

区分所有は部屋を選んで買える

一棟買いでは人気のある部屋も人気のない部屋もまとめて買うことになるため、人気のない部屋は空室になってしまいがちです。一方、区分所有の場合は一棟の中でも人気がある部屋だけを選んで買うことができるため、入居率を高いところで安定させやすいです。ただし、一棟買いの場合でも人気のない部屋は家賃を安くするなどの対応ができるため、一概に一棟買いが不利だとも言えません。

一棟買いは土地が永久に残る

仮に地震や火災などで建物がなくなってしまっても、一棟買いは土地が残ります。アパートを再建築する場合も、土地を売却する場合も一棟買いのほうが有利に鳴りやすいです。

不動産投資は基本的には一棟買いが有利

それぞれのメリットとデメリットを比較すると、マンション・アパート投資では一棟買いの方が有利な面が多いです。区分所有は少ない資金で始められるというメリットがあるものの、それ以外にはあまりメリットがありません。ローンを組むことを前提にするのならば、一棟買いをおすすめします。