不動産投資は「法則」を知れば稼ぎやすくなる！

今回は不動産投資で稼ぐ上で必ず知っておきたい、様々な「法則」を解説していきたいと思います。これらの法則を知っておけば、不動産投資はもっとスムーズになり、利益も上げやすくなります。

物件選びで大切な「100：10：3：1」の法則

不動産投資においていちばん大切なのは物件選びです。株式や債券は流動性が高いうえに、そこまでまとまった資金を必要としないため、投資に失敗してもすぐに売ればダメージは最小限で済みますが、流動性が低い上に高額な不動産投資ではそうは行きません。正しい物件選びなくして成功はないと言えるでしょう。

そして物件選びの上で忘れてはいけないのが「100：10：3：1の法則」です。これは著名な不動産投資家、ドルフ・デ・ルースが発見した経験則上の法則で、いいなと思った物件を100件見学した場合、そのうち10件に買付申込書を提出し、3件に融資の手配をして、最終的に1件の物件を買うことになる、というものです。

言いかえれば、100件いいなと思える物件があったとしても、最終的に購入に至るのは1件にすぎない、ということです。100件の物件を見て回らないと最終的に購入に到れるような物件には出会えない、ともいえます。

しかし、100件の物件を見て回るのは簡単ではありません。土日にそれぞれ2件ずつ見て回ったとしても、100件回るには25週間、約半年の期間が必要になります。また、そもそもいいなと思える100件を探すためにはネットや情報誌を入念にチェックしなければなりません。

いい物件に出会うためには、相当な長期戦を覚悟しておかなければならない、ということです。それができないのならば、不動産投資には手を出さないほうがいいでしょう。

購入者の立場から考える「200倍の法則」

200倍の法則とは、物件の販売価格が同等の物件の家賃相場の200倍を超えている場合は物件を買ったほうが得で、超えていない場合は借りたほうが得だという、家を買うか借りるかを判断する上で非常に重要かつ基本的な法則です。

投資家の立場から考えた場合、家賃は物件の販売価格の200倍以下に設定するとお得感を演出できるというわけです。

もちろん、入居率を増やすためとは言え、あまり家賃を下げすぎてしまうのは問題ですが、200倍を超える家賃は借りてから敬遠されることが多いので気をつけましょう。

家賃下落の法則

家賃というのは年々下落していきます。物件購入時には黒字だったのに、時がたつに連れて家賃が下がった上に修繕費がかさんで黒字になってしまった、というのはよくある話です。赤字を防ぐためには、物件を購入する時点で家賃下落を予め織り込んでおく必要があります。

家賃の下落スピードは概ね年1％とされています。つまり、新築直後の家賃が100だった場合、10年後には90になってしまうのです。ただし、10年をすぎると下落ペースがやや緩やかになり、20年をすぎるとほぼ下落しなくなります。住む人にとっては、築20年も30年も対して変わらない、というわけですね。

このことを考えると、築20年程度の物件は相対的にお得といえるかもしれません。家賃がこれ以上下がるリスクが小さいからです。逆に新築物件や築浅物件は経年劣化による家賃の下落を緩やかにするための工夫が必要になります。つまり、付加価値をつけるのです。付加価値が大きければ他の物件と競合しなくなるため、家賃は下落しづらくなります。

法則は先人に学べ

こうした法則は偉大なる先人投資家が発見したものです。先人に学べばより不動産投資の法則が見つけやすくなり、それにともなって投資の成功確率も上がるはずです。話を聞き、本を読み、少しずつでいいので学んでいきましょう。