マンションの一棟買いvs区分所有！それぞれのメリットとデメリット

不動産投資（マンション投資）の手法は、大きく一棟買いと区分所有に分けることができます。どちらにもそれぞれメリットとデメリットがありますが、総合的な観点から見れば一棟買いのほうが有利になるケースが多いです。

一棟買いのメリット

一棟買いは収益が安定しやすい

一棟買いの一番のメリットは、収益が安定しやすいことです。仮に区分所有で物件を持った場合、入居率は100％か0％の2択になります。常に入居率が100％ならばいうことはないのですが、実際にはなかなかそうもいきません。たとえ誰も入居しなくても建物は劣化し、税金も発生するわけで、そうなると一方的な支出を強いられます。

一方、一棟買いの場合は入居率が100％になることもめったにありませんが、0％になることもめったにありません。例えば10室あるマンションに空室が2つ3つできたとしても、入居している部屋の家賃は途絶えません。一棟買いは収益を安定させる効果があるのです。

一棟買いは契約や管理が楽

区分所有のマンションを10室買えば、1棟10室のマンションを買ったときと同じようになる用に思えますが、区分所有の物件を10室持つためには、契約を10回しなければなりません。それだけ物件を見て回るのは大変ですし、ローンも10個組まなければなりません。管理にも手間と経費がかかります。1棟買いならば契約もローンも1回だけで済むので余分な手間と経費がかからず、収益性を上げることができます。

一棟買いは修繕や建て替えがしやすい

区分所有の場合、マンションの共用部分や全体の修繕や建て替えを自分の意志だけで行うことはできません。他にも区分所有しているオーナーがいるからです。オーナー全員で意思の疎通をするのは非常に大変ですし、意見の形成に時間がかかります。

一方、一棟買いの場合はオーナーは自分自身だけなので、修繕や建て替えを自分の意志で行うことができます。

一棟買いはローンが組みやすい

土地付きのマンションなどは金融機関から高い評価を得やすく（万が一の際にも土地だけは残るからです）、物件によってはフルローンを組むことも可能です。一方、区分所有はどうしても評価が低くなりがちなので自分で資金を用意しなければいけません。自己資金の割合が増えればそれだけ利回りは低下しますし、キャッシュフローも得づらくなります。

このように、一棟買いには様々なメリットがありますが、一方で区分所有にも幾つかのメリットがあります。

区分所有のメリット

区分所有は部屋を選べる

一棟買いの場合は、マンションを一棟まるごと買うことになります。その一棟の中には、人気のない部屋（日の当たりづらい部屋など）も含まれています。そうした部屋はどうしても入居率が下がってしまいがちです。その点、区分所有は部屋を選んで購入することが出来るため、入居率が高そうな部屋だけをスポット的に買えます。

区分所有は少ない資金で始められる

マンションを一棟買いするためにはどうしても多額の資金が必要になります。前述の通り、一棟買いは比較的ローンを組みやすいのですが、どうしてもローンは組みたくない、なるべく自己資金で投資をしたいという方もいらっしゃるでしょう。区分所有は安いところならば100万円程度で買えるため、一棟買いと比べるとリスクは低めです。

区分所有はリスクの分散になる

地震や火災などの災害が発生した場合、一棟買いだと建物が100%被害を受けてしまいます。区分所有で離れた地域にあるマンションを複数保有しておけば、災害が発生した場合でも被害を最小限に抑えることができます。一棟買いのマンションを複数持てばリスクの分散になることは確かですが、それには多額の資金が必要になるため、初心者にはとても手が出せません。

区分所有は共用部分の管理が不要

一棟買いの場合、マンションの老朽化が進むと細かい修繕に悩まされることがあります。区分所有の場合、修繕は原則として管理組合が行うため、そういったことで悩まされることがなくなります。

総合的に見れば一棟買いがお得！

このように一棟買いと区分所有にはそれぞれ別のメリットがありますが、総合的に見れば一棟買いのほうがお得です。やはり他のオーナーの意見に左右されず、自由に投資ができるというのは大きなメリットです。

必要資金こそ高額になりますが、最悪の場合も土地は残る上、収益も安定しやすいのでリスクも実はそれほど大きくありません。都市部に区分所有のマンションを持つよりは、郊外に一棟のマンションを持ったほうがいいケースが大半です。