不動産投資では「表面利回り」ではなく「実質利回り」が大切

投資において重視すべき指標の一つに利回りがあります。利回りとは元本に対して年間収益がどれくらい上がったのかを示す指標です。例えば元本が100万円、年間収益が10万円の場合、利回りは10％となります。

しかし、不動産投資においては利回りが2種類存在します。すなわち、表面利回りと実質利回りです。両者を混同すると、収益を大きく見誤ってしまう可能性があるので気をつけて下さい。

表面利回りは不動産投資の目安となる大雑把な利回り

表面利回りとは簡単に言えば粗利に基づく利回りです。粗利とは売上高から原価を差し引いた単純な利益で、売上総利益と呼ばれることもあります。粗利を計算する際に、経費は考慮しません。表面利回りは以下の計算式で導きます。

• 表面利回り＝想定家賃収入÷物件価格×100（％）

例えば想定家賃収入が500万円、物件価格が5000万円の場合、表面利回りは500万円÷5000万円×100（％）＝10％となります。

この表面利回り、一見シンプルで使いやすい指標に見えますが、実はいくつか問題点もあります。まず、想定家賃収入は通常満室で考えますが、実際の運営で常に満室になるとは限りません。むしろそうはならないことのほうが多いでしょう。

また、物件を経営するための経費や購入のための経費、例えば管理会社に支払う報酬や物件購入時に不動産会社に払う仲介手数料なども考慮されていません。表面利回りはあくまでも大雑把な指標にすぎないのです。このような表面利回りの欠点を解消したのが実質利回りです。

実質利回りは毎年変わる実質的な利回り

実質利回りとは、上記のような様々な経費を考慮した実質的な利回りで、以下の計算式で導きます。

• 実質利回り＝(年間家賃収入－年間運営経費)÷(物件価格＋購入経費)×100（％）

年間運営経費とは、物件を毎年運営していく上で欠かせない費用で、管理報酬、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、空室損失費用、修繕費用などが含まれます。

購入費用は購入の際に1回だけ払う費用で、不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙代などが含まれます。

実質利回りは表面利回りよりもより実態に即した数値になりますが、一方で予測が難しいというデメリットもあります。物件を購入する前から空室損失費用や修繕費用などを正確に見積もるのは難しいでしょう。

実質利回りの簡単な求め方

実質利回りの分子の部分、年間運営経費は物件の種類（構造）によって大体決まっています。年間家賃収入に占める年間運営経費は概ね以下のとおりです。

1棟マンション（鉄筋コンクリート、鉄骨）：標準15％、エレベーターあり20％、機械式駐車場あり25％
1棟アパート（木造）：15％

例えば、年間家賃収入が100万円の標準的な鉄筋コンクリート造の場合、年間運営経費は約15万円となります。この計算式を使えば、比較的簡単におおよその実質利回りを計算することができます。

不動産情報サイトの利回りは表面利回り

不動産情報サイトにも利回りが掲載されていますが、この利回りは表面利回りです。なぜ実質利回りではなく表面利回りを掲載するのかというと、そちらのほうが計算が簡単な上、数字が大きくなるので見栄えがいいからです。

不動産情報サイトの表面利回りの大小に惑わされることなく、まずは冷静におおよその実質利回りを計算する癖をつけるようにしましょう。