「不動産投資で節税対策」は本当か？相続税の節税対策

不動産の相続なら課税対象が最大半額！ 相続税の節税対策にも効果的

不動産投資で節税できるのは、所得税や住民税だけでなく、親族への相続時も相続税が大幅に安くることができます。不動産投資が相続税の節税手段として用いられる理由は、不動産評価額の算出方法にあります。不動産の固定資産税評価額は、実勢価格の30％～80％で設定されます。また、土地や建物を賃貸すると、評価額からさらに20～30％の減額になり、アパートや駐車場に使用していた場合、相続税は評価額から50％の減額になります。
仮に1億円の不動産資産を相続するケースでは、課税対象は5,000万円以下になることもああります。

評価額
▶　土地 ： 実勢価格の60～70％程度
▶　建物 ： 実際の建築費の約50～80％程度
▶　マンション ： 建物全体の評価額×登記簿謄本に記載されている持分割合の額

固定資産税評価額は市町村が決定するもので、実際の取引価格とは大きく差があります。毎年見直しが行われているので、最寄りの市町村役場で確認することをお勧めします。

減価償却費で節税対策！？

新築物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税が経費として計上できるため、不動産投資による節税効果が見込めます。その他、固定資産税、借入金利、減価償却費、修繕費や管理費、火災保険料なども経費として計上可能です。

新築物件の耐用年数と減価償却費

新築物件の耐用年数と減価償却費は、構造によって年数を元にした償却率が定められている。

▶　鉄筋コンクリート構造：47年間
▶　重量鉄骨造：34年間
▶　木造：22年間

仮に4000万円の物件を購入した場合の減価償却費を計算すると以下のようになる。

■鉄筋コンクリート構造の場合
4000万円×償却率0.022＝減価償却費88万円／年
■重量鉄骨造の場合
4000万円×償却率0.030＝減価償却費120万円／年
■木造の場合
4000万円×償却率0.046＝減価償却費184万円／年

節税目的の不動産投資も結局は収益性が大事！

不動産投資が節税になることは確かで、減価償却費などによって発生する経費は大きいですが、それ以上の家賃収入がなければ投資をするメリットがありません。また初年度は初期費用などで経費を多く計上できますが、その後は減価償却費などが中心となるため徐々に減少していくのが基本です。不動産投資は節税目的ではなく、事業収益を効率よく手元に残しておくためのひとつの「手段」として考え、長期的な視点で不動産投資を行うことが重要です。